Le 12ème arrondissement n’a pas été touché par les opérations de grande envergure de l’est de Paris dans les années 1970 comme la dalle des Olympiades dans le 13ème ou la place des fêtes dans le 19ème. Le 12ème a ainsi "échappé" à la mode des grands ensembles, excepté peut-être l’îlot Saint Eloi, mais il a en revanche connu de grands bouleversements ces trente dernières années dus à de nombreuses opérations d’aménagements : la ZAC Chalon, la ZAC Gare de Lyon-Bercy, la ZAC Corbineau-Lachambeaudie, et plus récemment la ZAC de Bercy et la promenade plantée. Il y eu aussi la réalisation d’importants équipements et monuments comme l’opéra Bastille, le ministère de l’économie, des finances et de l’industrie, le palais omnisport de Paris-Bercy ou encore le bassin de l’Arsenal. La ZAC Reuilly, réalisée entre 1986 et 2006, a ainsi participé à la mutation du 12ème arrondissement. Elle est située au centre géographique et géométrique du 12ème arrondissement, dans un triangle de 12,5 ha délimité par la rue de Reuilly au nord-est, la rue Montgallet au nord-ouest et l’avenue Daumesnil au sud. Alors qu’au début des années 1980 le site est une enclave ferroviaire délaissée, autrefois empruntée par la ligne Bastille-Vincennes, en 2006, le quartier est réalisé et s’est construit son identité au cœur du 12ème arrondissement. L’objectif de cette étude est donc de comprendre comment une enclave ferroviaire a été reconvertie en un quartier mixte et intégré à son environnement.
1. La genèse du projet
A. La mutation de l'est parisien
1) Rééquilibrer la capitale
Dans les années 1970, la ville de Paris a la volonté de restructurer tout le secteur de la gare de Lyon. Il est alors demandé à l’APUR, l’Atelier Parisien d’Urbanisme, de travailler sur ce secteur des deux côtés de la Seine afin de réaliser un véritable projet d’ensemble. L’APUR recense alors tous les territoires mutables dans les 12ème et 13ème arrondissements de Paris. C’est ainsi que le projet Reuilly se trouve inscrit en 1973 dans le schéma de secteur Seine Sud-Est. La réutilisation de la gare de marchandises de Reuilly fera ensuite partie des aménagements prévus dans le cadre des grandes options de la politique d’urbanisme de la capitale. Tout d’abord le SDAU, Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme de la ville de Paris, approuvé le 17 mars 1977, affiche l’objectif de rééquilibrer l’est et l’ouest de Paris. Il avait été alors envisagé d’utiliser une partie des terrains de l’ancienne gare de Reuilly dans le cadre d’une ZAC "multipoles" dite ZAC des gares. Mais ce projet fut abandonné pour concevoir à Reuilly un aménagement global et cohérent à la place de réalisations isolées et incomplètes. Ensuite, le plan programme Est de Paris approuvé le 28 novembre 1983 par le conseil de Paris reprenait ces objectifs de mise en valeur de l’est parisien.
2) Créer un nouveau quartier à Reuilly
3 objectifs
La ville de Paris va profiter de cette emprise laissée libre et sans activité pour porter un grand et ambitieux projet urbain. Son intervention se justifie par la poursuite de trois grands objectifs pour Reuilly :
- lutter contre la dépopulation de Paris, notamment celle des classes les moins aisées, afin de préserver la diversité de la population ;
- permettre l’accueil d’activités tertiaires dans un secteur bien desservi et proche de la gare de Lyon ;
- améliorer les équipements publics dans les domaines où ils restaient insuffisants, notamment celui des espaces verts du quartier.
Le programme du dossier de création
- Habitations : 800 logements
- Commerces : 8 000 m²
- Bureaux et activités tertiaires : 65 000 m²
- Activités artisanales et industrielles : 10 000m²
- Equipements publics :
1 jardin de 15 000m²
1 square de 2 500m²
1 mail planté
1 école maternelle
1 piscine
1 équipement culturel dans l’ancienne gare de Reuilly
1 salle polyvalente
1 équipement sanitaire ou social
A noter qu’initialement, lorsque la ville de Paris a demandé à l’APUR de réfléchir sur la ZAC, c'est-à-dire à l’origine du projet, la commande de la ville se résumait en un quartier avec un parc et des logements. C’est par la suite qu’elle s’est transformé en un quartier mixte avec l’APUR qui jugeait indispensablela présence de bureaux pour la vie du quartier et comme dans le même temps, la demande de la ville en bureaux s’épuisait, celle-ci a profité de l’occasion et les a inclus dans son programme.
B. Le site de l’opération
1) Historique de la ligne Bastille-Vincennes
A l’origine, la ligne de chemin de fer Bastille-Vincennes a été pensée pour assurer une liaison ferroviaire entre les lignes Paris-Strasbourg et Paris-Dijon. En 1853, une concession est accordée à la société de chemin de fer Paris-Strasbourg pour créer et exploiter la ligne Vincennes-Bastille, longue de 17 km qui fut ouverte au public le 22 septembre 1859. A son ouverture, la ligne de Vincennes, sur le territoire de Paris ne comptait comme unique gare celle de la Bastille. Mais les installations au terminus de la ligne s’étant rapidement avérées exiguës pour le remisage des rames et le trafic des marchandises, une autre station, la gare de Reuilly, a été créée en 1887, sur un vaste terrain disponible dans le quartier de Reuilly, déjà traversé par la voie de chemin de fer. Après un siècle d’activité, la ligne de voyageurs Bastille-Vincennes ferme en 1969 et le trafic de marchandises est abandonné en 1970, suite à l’ouverture de la ligne souterraine du RER A. La ligne de chemin de fer fut alors désaffectée.
Encerclée en rouge, la ligne Bastille-Vincennes
2) Les emprises ferroviaires
Quand la ville de Paris s’intéresse à l’acquisition des terrains, le site était occupé à plus de 80% par les installations SNCF (102 600 m² appartenant à la SNCF, 700 m² étant la propriété de la Ville de Paris et 21 700m² d’emprises privés, dont 18 700 m² par trois importants groupes d’immeubles). Ces 80 % sont situés au centre de l’îlot, largement sous-utilisés depuis la fermeture de la ligne. Dès 1978, la SNCF avait fait connaître à la ville de Paris son accord pour lui céder l’ensemble du terrain de la gare. Cependant, elle considérait comme indispensable le maintien d’une partie de l’infrastructure ferrée dans l’îlot. La SNCF louait des hangars et des entrepôts sous utilisés à des transporteurs privés dont les activités étaient tributaires de la desserte ferroviaire. Cette solution était concevable sur le plan technique mais très contraignante par son coût en cas de couverture et par les nuisances qu’elle entraînerait si les installations restaient à l’air libre. Cette hypothèse a longtemps pesé sur la décision d’intervention. Finalement, ce sont les négociations avec la ville, les possibilités de restructuration de ses activités de transport de marchandises, notamment dans le secteur Tolbiac, et l’abandon du projet d’exposition universelle qui ont amené la SNCF à ne plus envisager de maintenir d’activité ferroviaire à Reuilly. La libération du site et sa réutilisation devenaient alors possibles. La ville a acquis le terrain de la gare et l’emprise a pu être libérée en quasi totalité. La seule partie de l’îlot qui ne fut pas concernée par cette opération est la corne bâtie située entre le passage Reuilly et la place Félix Eboué. Elle fut exclue de l’opération compte tenu de la solidité et de l’importance des bâtiments qui s’y trouvent.
Le site avant l'opération, au début des années 1980
3) Contraintes et enjeux
L'hétérogénéité des alentours
L’environnement immédiat du site de l’opération est caractérisé par son hétérogénéité, tant sur le plan urbanistique qu’architectural.
Au sud, se trouve le quartier Dugommier, de type principalement haussmannien, qui s’est développé autour de la mairie du 12ème et le long de l’avenue Daumesnil, avec un découpage en îlot dont la périphérie comporte des immeubles de 6 à 7 niveaux.
Au nord-est, le long de la rue de Reuilly, se trouve un grand îlot au parcellaire largement découpé, issu des anciennes zones maraîchères du 18ème siècle qui a subi, dans les années 1970, d’importantes opérations de rénovation, laissant de grands espaces libres à l’intérieur de l’îlot.
Au nord-ouest, la trame urbaine est diagonale, contrairement à sa structure parcellaire antérieure dont il subsiste quelques éléments en bordure de la rue Montgallet. Cela résulte de la rénovation de l’îlot Saint-Eloi à partir des années 1960. Cet aménagement présente un paysage de barres et de tours et a apporté au quartier un grand nombre d’équipements aussi bien scolaires, sportifs, que sanitaires et sociaux.
L'enclavement
Le site, tel qu’il est laissé par la SNCF ne présente que deux points d’accès : au niveau de l’actuelle placette Montgallet et au niveau de la gare. Cela s’explique en partie par la topographie du site. En effet, le terrain a un dénivelé naturel qui correspond à la fin de la colline de Picpus : la ZAC, à l’angle NE est à la cote 52,5 NGF et au niveau de l’avenue Daumesnil à la cote 37 NGF. De plus, des terrassements ont été réalisés pour obtenir un plateau ferroviaire horizontal situé entre le débouché des voies situées sur le viaduc de l’avenue Daumesnil en provenance de l’ancienne gare de la Bastille et le passage en tunnel de ces mêmes voies sous la rue de Reuilly. De ce fait, la zone à aménager est dominée de 6 mètres par la section de la rue de Reuilly proche de la place Félix Eboué, et à l’inverse, surplombe d’environ 8 mètres le carrefour entre l’avenue Daumesnil et la rue de Charenton. Le plateau de l’emprise SNCF a modifié le relief du site et la pente douce est ainsi devenue une coupure abrupte.
De plus, d’importants bâtiments présents sur le site vont être conservés dans la ZAC en raison du nombre important de leurs habitants et de leur bon état :
- l’immeuble barre de l’avenue Daumesnil de 1960 formant un bâtiment rectiligne de 10 niveaux sur 250 mètres de long et abritant environ 340 logements ;
- les deux barres sur dalle rue de Reuilly datant des années 1970 ;
- les immeubles de construction homogène de 6 à 7 niveaux du début du 20ème siècle rue Montgallet de 6 à 7 niveaux.
L’enjeu pour l’aménagement de la future ZAC est donc de créer de toutes pièces un nouveau quartier et de réussir à le désenclaver afin de l’intégrer à un environnement immédiat très hétérogène.
Barre avenue Daumesnil
2. Z. A. C. : Trois lettres pour un projet
A. Les acteurs
La zone d’aménagement concerté est une procédure qui se caractérise notamment par sa multiplicité d‘acteurs qui travaillent en étroite concertation. La ZAC Reuilly fut, comme toute ZAC, d’initiative publique et c’est ainsi la ville de Paris qui a initié et porté le projet à travers l’adoption des différents plans et la décision de création de la ZAC prise par le conseil de Paris.
1) L’APUR : créer la forme urbaine
Avec la direction de l’urbanisme de la ville de Paris, l’Atelier Parisien d’Urbanisme est chargé, au début des années 1980, par la mairie de Paris, de mettre en place la forme urbaine du projet. L’APUR est libre des ses propositions, comme par exemple le nombre de logements, propositions ensuite approuvées ou rejetées par le conseil de Paris. Ses travaux aboutissent à l’élaboration du PAZ, le Plan d’Aménagement de Zone.
2) La SEMAEST
Son rôle est double dans cette ZAC.
Aménageur
Un traité de concession a été accordé par la mairie de Paris à la SEMAEST, Société d’Economie Mixte d’Aménagement de l’Est de Paris, alors dénommée SEMEA Chalon, en la désignant aménageur de la ZAC. Plus tard, on parlera de Convention Publique d’Aménagement (CPA) terme utilisé jusqu’à aujourd’hui. Depuis 2005, on reparle de concession d’aménagement avec la soumission à des procédures de mise en concurrence et de publicité.
Ses missions en tant qu’aménageur étaient :
- d’acquérir les terrains et bâtiments nécessaires à la réalisation de l’opération ; elle disposait pour cela du droit de préemption et d’expropriation en les libérant, le cas échéant, de leurs habitants ;
- de démolir ou de réhabiliter les bâtiments existants ;
- de mettre les sols en état de constructibilité ;
- de réaliser les équipements d’infrastructure secondaire et tertiaire de la zone (voirie automobile et piétonne, réseaux) ;
- d’assumer les tâches de gestion et d’entretien des immeubles et des terrains tant qu’elle en est propriétaire ;
- de promouvoir la vente des terrains ;
- de prendre en charge l’accueil des habitants et l’animation de la zone.
Maître d'ouvrage
La SEMAEST s’est également vue déléguer par la ville un mandat de maîtrise d’ouvrage. La ville étant maître d’ouvrage pour les équipements publics, la SEMAEST les réalise pour son compte et dans ce cadre, lance un appel d’offres aux architectes.
3) L’architecte coordinateur : mettre en volume
Désigné par la SEMAEST, sa mission se résume en trois points :
Développement du PAZ
Il est chargé de la mise en place volumétrique du PAZ. Sa mission consiste donc à passer de la forme urbaine du projet à sa forme architecturale. Il produit différents documents où il propose les volumes des bâtiments ainsi que les grands principes d’ordonnancement urbain (cf. annexes p.I, II, III). Il aboutit à la création d’un plan définitif appelé plan de développement du PAZ et qui fut approuvé par le conseil de Paris en deux phases : l’une en 1988, l’autre en 1990. Tout le travail de l’architecte coordinateur est cadré dans un véritable dialogue avec la ville de Paris.
Définition des lots et du cahier des charges
L’architecte coordinateur divise le terrain en lots. Sur le document produit sont précisés la destination des bâtiments et les espaces verts à réaliser (cf. annexe p.IV).
Il élabore un cahier des charges spécifique par lot auquel les maîtres d’ouvrage et d’œuvre travaillant sur chaque lot doivent se soumettre. Il précise la surface constructible (ici le COS est de 3), la destination du bâtiment (dans le respect du PAZ) et donne les prescriptions architecturales et techniques. Les cahiers des charges sont approuvés par le conseil de Paris.
Coordination
Il fait partie du jury des concours d’architectes (concours de maîtrise d'œuvre) et travaille en collaboration avec eux. Il est garant de la bonne exécution du PAZ et plus largement de l’homogénéité et de la cohérence du bâti.
4) Maîtres d’ouvrage et d’œuvre
C’est la mairie de Paris qui est maître d’ouvrage pour la réalisation des équipements publics. Pour ce qui concerne les immeubles de logements privés et les bureaux, la SEMAEST organise un concours de maîtrise d’ouvrage pour désigner le promoteur qui va se voir attribuer la réalisation du lot. Une fois désigné, le maître d’ouvrage lance un concours de maîtrise d’œuvre pour choisir l’architecte. Le jury des concours est composé à 1/3 d’architectes et aux 2/3 de personnel politique et administratif. Les promoteurs revendent ensuite les bâtiments construits à des sociétés immobilières. Les bureaux sont vendus en bloc, les logements peuvent être vendus séparément. Pour ce qui est des immeubles de logements sociaux, il n’y a pas de mise en concurrence et les sociétés maîtres d’ouvrage sont les bailleurs sociaux. (En annexe p.V, le détail lot par lot des réalisations)
Le terme de zone d’aménagement concertée prend ici tout son sens. A chaque étape de l’avancement du projet, différents acteurs participent à son élaboration et cherchent un consensus entre politiques, urbanistes, promoteurs et architectes. L’objectif est d’assurer la création de l’unité dans la diversité en veillant au respect du PAZ et du cahier des charges par un dialogue permanent à toutes les étapes de développement du projet.
ZOOM sur... Le PAZ
Il s’agit du document clé de la ZAC. Il est composé d’un document écrit, le règlement et d’un document graphique. Les dispositions du règlement se substituent à celles du POS de Paris approuvé en 1977 ainsi qu’à certaines dispositions du code de l’urbanisme. Le PAZ efface le POS tout en restant compatible avec le SDAU. De façon générale, ces documents définissent le périmètre de l’opération, le zonage par fonction (équipements, logements…) des différentes zones délimitées, le tracé viaire, ainsi que des règles particulières d’urbanisme en précisant par exemple les servitudes comme la hauteur maximum des bâtiments à ne pas dépasser. Il est soumis à enquête publique. La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) de 2000 a supprimé le PAZ en intégrant les projets de ZAC dans le PLU.
Le document graphique du PAZ
B. Les grandes étapes
22 septembre 1986 : création de la ZAC par approbation de son dossier de création. Le dossier de création contient notamment une étude d’impact, qui a pour but de prévoir les conditions techniques d’aménagement de la zone, les propriétaires touchés, les incidences sur l’environnement urbain, le programme des équipements à réaliser… (cf. annexe p.VI, VII).
1986 : traité de concession confiant à la SEMAEST l’aménagement de la zone.
1986 : déclaration d’utilité publique de l’opération.
13 novembre 1986 : approbation du PAZ par arrêté préfectoral.
10 juillet 1990 : approbation de la convention de mandat de maîtrise d’ouvrage à la SEMAEST pour la réalisation des équipements publics (cf. annexe p.VIII, IX, X).
De 1990 à 2006 : livraisons des constructions
L’opération a été divisée en 2 phases. Elle a débutée par le nord-ouest de la ZAC et s’est terminée par la partie sud-est.
2006 : terme de la convention entre la ville et la SEMAEST.
3. Le parti pris d’aménagement et les réalisations
Nous allons voir au travers des différentes réalisations, comment les différents acteurs, à travers les documents vus précédemment, ont pensé et aménagé l’espace et ce qui a été réalisé.
A. L’organisation de l’espace public
1) La voirie
Les chaussés sont de taille normale. Il s’agit de deux fois une voie. La circulation automobile est relativement faible dans la ZAC et les places de stationnement sont nombreuses. Une part importante est donnée à l’espace piétonnier à travers de larges trottoirs et des voies réservées piétonnières autour du parc, à gauche de la gare et le long du mail. A noter que deux rues de la ZAC : la rue Jaques Hillairet et l’avenue Vivaldi, empruntent l’ancien tracé des voies de chemin de fer.
2) Les accès
Les accès à la ZAC sont des éléments majeurs dans son désenclavement nécessaire à la création d’un quartier intégré à son environnement. Outre les deux passages existants et qui ont été conservés, au niveau de la gare et du métro Montgallet, il a fallu créer de nouveaux accès et ainsi désenclaver le site.
Les nouveaux accès à la ZAC :
- Avenue Daumesnil : dans le prolongement de la rue Bignon, se trouvait un bâtiment bas en R+2 reliant les deux barres de 11 étages et qui appartenait à la Sablière, société immobilière de la SNCF. Il fut donc démoli et sa suppression se fit à l’amiable sans que la SEMAEST ait eu recours au droit d’expropriation.
Bâtiment en R+3 démoli pour créer un accès
- A droite de la gare de Reuilly : une rue a été créée.
- Le dénivelé du site a imposé deux escaliers permettant d’accéder à la ZAC depuis la rue de Reuilly et la rue Montgallet.
Un projet avorté
Un accès était prévu entre le 30 rue Montgallet et la rue Jacques Hillairet. La SEMAEST a utilisé le droit d’expropriation que lui a délégué la ville mais la copropriété a intenté un procès à la SEMAEST et la cour d’appel lui a donné raison, à la grande surprise de la SEM pour qui l’intérêt privé a triomphé sur l’intérêt général. Le projet fut donc avorté.
3) Les placettes
L’espace public est étoffé dans cette ZAC par la présence de deux placettes, qui ouvrent de deux façons différentes la ZAC sur la rue de Reuilly. Une première placette est située à la fin du mail et de laquelle on peut emprunter la promenade plantée, dans l’une ou l’autre direction (cf. 4.B p.28), l’escalier pour aller rue de Reuilly ou la rue débouchant sur l’avenue Daumesnil. Cette placette ouvre la ZAC sur la rue de Reuilly par l’escalier et en offrant une belle perspective visuelle sur le mail depuis le haut des marches. Cette placette affirme le passage mail-tunnel par une géométrie en entonnoir et par un dessin au sol qui rétrécit l’effet de perspective et une fontaine est disposée au point de changement entre l’axe du mail et l’axe du tunnel. La seconde placette est située au nord-ouest de la ZAC et donne à la fois sur des commerces, des bureaux et sur la station de Métro Montgallet. Un reproche peut être fait au sujet de celle-ci car l’espace réservé au piéton est fondu avec la chaussée réservée aux véhicules et celle-ci n’est matérialisée que par des plots espacés la délimitant. Cette placette ouvre véritablement le quartier sur le 12ème arrondissement.
La placette Montgallet ouverte sur l'arrondissement
4) Le jardin
Le jardin est localisé au sud-ouest de la ZAC, à l’articulation de l’avenue Daumesnil, de la rue de Charenton, de la rue Montgallet et de la Mairie du 12ème arrondissement, mais constitue bel et bien le coeur du quartier. D’une surface de 1,5ha, il est l’œuvre de l’architecte Pierre Colboc. Il est composé en son cœur d’une pelouse centrale circulaire. L’arrondi de la pelouse en forme de cratère crée un dénivelé et une impression d’infini. L’objectif est d’être connecté au maximum à la ville tout en atteignant l’évasion et ce, grâce au creux du jardin. (″Allongé, on ne voit pas les façades, on a l’impression d’être à la plage″ dixit P.Colboc).
Le jardin en forme de cratère
A partir de la pelouse se déploient neuf espaces thématiques que l’on peut qualifier de ″pétales″. Chacune d’elles développe un thème différent : jardin d’eau, terrain de jeu, jardin secret… Pierre Colboc a répondu à la contrainte imposée par le dénivelé en l’absorbant dans un jeu de pentes douces. La passerelle bombée en bois fait office de pont suspendu au-dessus du gazon, il permet au jardin d’intégrer le parcours de la promenade plantée et offre un point de vue sur la mairie du 12ème, réputée pour son architecture. Cependant, l’architecte coordinateur, émet une critique au sujet de ce pont. Selon lui, il rompt de part et d’autre de la promenade plantée la perspective visuelle que doit créer celle-ci. Il aurait ainsi préféré une passerelle à plat.
Rupture de la perspective visuelle de la promenade plantée
La mise en valeur du jardin dans la ZAC a été pensée de deux façons.
Les équipements publics prévus ont été placés en amphithéâtre, à l’est du jardin, comme on le constate sur le PAZ. L’objectif est la mise en valeur mutuelle des jardins et des équipements fonctionnellement et morphologiquement. Fonctionnellement dans le sens où la fréquentation d’un des ensembles va favoriser la fréquentation de l’autre. Et morphologiquement en créant, selon P.Micheloni, urbaniste à l’APUR, une "architecture d’objet". Mais l’architecture des équipements ne fait pas l’objet d’un consensus. En effet, M. Schweitzer, l’architecte coordinateur, dénonce la "finition d’usine" et particulièrement la toiture en aile d’avion du centre d’animation. Il dénonce le fait que le jury de maîtrise d’œuvre ne soit composé que d’1/3 d’architectes. Cependant, le gymnase livré en 2006 semble faire l’unanimité sur le plan architectural.
Le gymnase
La hauteur des équipements publics a été limitée à R+1, ce qui est très rare dans Paris intra-muros, avec pour objectif d‘étendre le parc jusqu’au front bâti. Ainsi, les arbres le long de l’espace Reuilly sont visibles depuis le parc. Les équipements forment un premier rang de bâtiments bas et discontinus en bordure de l’espace vert, les hauteurs s’élèvent ensuite lorsqu’on s’en éloigne et les constructions s’ordonnent en couronne. Grâce aux volumes limités de ces équipements, le jardin donne l’impression de s’étendre nettement au delà de ses limites effectives.
Elargissement de la perspective visuelle jusqu’au front bâti
Cette photo illustre également un effet inattendu qu’a eu le pont suspendu et que P.Colboc n’avait pas prévu. Lors des belles journées ensoleillées, les personnes sur la pelouse se déplacent en même temps que l’ombre projetée du pont.
5) Le mail
Le jardin se poursuit par un mail planté de près d’1ha, mesurant 30m de large pour 300m de long. L’allée Vivaldi, qu’emprunte le mail fait la part belle aux piétons en leur offrant deux espaces réservés. Un premier sur le mail, qui peut être emprunté également par les vélos et les rollers. L’autre sur les trottoir à proprement parler avec l’un d’entre eux couvert par une galerie et longeant un linéaire commercial.
Le mail, allée Vivaldi
Le jardin de reuilly, square de proximité situé derrière l'ancienne gare de Reuilly, vient compléter les espaces verts de la ZAC.
Une place importante a ainsi été donnée aux espaces verts dans la ZAC avec la volonté d’offrir un cadre de vie agréable aux habitants de permettre sa traversée par la promenade plantée. Des espaces verts qui sont étoffés par la présence d’une nature plus quotidienne avec la présence dans toutes les rues de nombreux arbres.
B. L’organisation de l’espace privé
Concernant l’organisation de l’espace bâti, les volumes sont articulés autour des espaces publics libres : placettes, jardin et mail. Un dispositif d’îlots parisiens, fermés, typiquement haussmanniens avec des bâtiments contigus alignés sur l’espace public a été adopté. Ils sont au nombre de six et sont essentiels pour l’intégration des bâtiments conservés sur le site et pour l’intégration de la ZAC dans son environnement urbain immédiat. A noter que le tracé de la rue de Reuilly est affirmé par des constructions à l’alignement.
Un dispositif d’îlots parisien fermés
1) Les immeubles de logements
Les immeubles de logements sont disposés en couronne autour du jardin et le long du mail. Un immeuble donne sur le square. L’objectif étant de faire profiter les habitants de l’agrément des nombreux espaces verts.
La majorité des immeubles de logements a vu sa hauteur limitée à 27 mètre soit R+ 7/8 afin de respecter les gabarits urbains parisiens, toujours dans le souci d’intégrer la ZAC à l’environnement immédiat.
Afin de régler la cohabitation des immeubles avec les espaces verts et les bâtiments conservés sur le site, quelques règles ont été édictées.
En front de mail, les rives ont été traitées de façon différentiée. A l’origine du projet, il était prévu que le mail soit bordé par 2 barres d’immeubles triplant alors celle de l’avenue Daumesnil. L’une d’elle a été réalisée, sur la rive nord. L’architecte coordinateur a veillé à la continuité architecturale de la barre d’immeubles car 5 architectes différents ont travaillé dessus. Ainsi, tous les bâtiments sont différents mais il y a une seule lecture de l’ensemble. Sur la rive sud, 4 plots alignés et séparés par des jardins ont été préférés à une barre d’immeubles. Cela permet ainsi de laisse pénétrer d’avantage le soleil sur le mail, d’intégrer en douceur la grande barre de l’avenue Daumesnil dans la ZAC et de ne pas avoir trois barres alignées. De plus cela évite un effet de compression du mail et permet d’élargir son espace visuel tout en assurant l’alignement, ce qui rythme le parcours de la promenade plantée le long du mail. Mais si le bon sens semble imposer cette décision, il fallu que l’architecte coordinateur impose son idée contre le projet initial d’une barre et ce, contre le maire de Paris de l’époque, Jacques Chirac.
Rive nord du mail
En front de parc, la hauteur des bâtiments est limitée à 12 et 21 mètres afin d’élargir au maximum la perspective depuis le jardin et ainsi de ne pas donner une impression d’enfermement. Une succession de plots, reliés entre eux par des bâtiments bas, permet de ne pas isoler les immeubles de la rue Montgallet derrière un écran bâti et ainsi les priver de l’ensoleillement.
Les plots en front de parc
2) L’architecture
L’architecture de la ZAC est contemporaine. Elle s’intègre bien dans le contexte urbain parisien, sans exagération, et est, selon M. Schweitzer, "le reflet de notre société". Différents matériaux ont été utilisés selon l’emplacement des bâtiments. Sur le périmètre extérieur, les façades sont à dominante blanche avec l’utilisation du métal thermolaqué, de la brique, du béton architectonique et de la pierre. Pour les façades donnant sur le cœur de quartier, une plus grande liberté a été laissée, y compris par l’utilisation du bois. De manière générale, on remarque un jeu sur les volumes dans le traitement des façades, notamment en ce qui concerne les balcons. A l’échelle de la ZAC, on ne peut pas parler d’unité architecturale tellement les architectures peuvent différer mais bien d’un ordre général, d’un ordonnancement urbain. Les façades sont pour la plupart encore toutes en très bon état mais ce n’est pas le cas de l’arrière des bâtiments le long du mail avec les enduits qui vieillissent mal. Cela s’explique par le fait que ces immeubles abritent des logements sociaux et avec un prix plafonné pour la construction (500 euros le m²), ″tout à été misé sur la façade″ (dixit Mr Schweitzer).
Jeu sur les volumes en cœur de quartier
3) Les commerces
A l’origine, selon Mr Souffront, directeur opérationnel à la SEMAEST, il était prévu d’occuper tous les RDC des immeubles par des locaux commerciaux et une galerie commerçante était envisagée. Ainsi, plus de 20 000 m² de locaux commerciaux étaient prévus, ce qui était exagéré du point de vue de la SEMAEST, le risque étant d’après elle, de décourager certains bailleurs. Au final, 8000 m² ont été réalisés. La galerie commerciale n’a jamais vu le jour et dans les immeubles sans locaux commerciaux en RDC, il a été prévu de créer des rez-de-jardin, le but étant, selon l’APUR, d’éliminer le risque que peut poser l’occupation des halls d’immeubles aux habitants. Ainsi, rue Jacques Hillairet, les RDC des immeubles sont surélevés et occupés par un jardinet. Outre les immeubles de la rue J. Hillairet et les plots le long du mail où des rez-de-jardin ont été aménagés, tous les RDC des immeubles d’habitations sont occupés par des commerces. Une clause d’agrément passée entre la SEMAEST et le bailleur définit la destination de ces locaux. Le long du mail, un grand linéaire commercial en RDC a été aménagé et couvert.
4) Les immeubles de bureaux
Les bureaux ont été localisés à proximité des stations de métro Daumesnil et Montgallet, sur la ligne 8. Ils sont concentrés sur deux îlots aux angles nord et est de l’opération ainsi que dans un immeuble linéaire situé à l’extrémité est. Ce sont les immeubles de bureaux qui font la jonction avec les 2 barres conservées rue de Reuilly, c’est pourquoi une hauteur de plafond maximum de 30m fut autorisée, (soit un niveau de plus que les immeubles de logements), afin d’atténuer visuellement l’émergence de ces barres en assurant une transition.
5) La gare de Reuilly
L’ancienne gare de Reuilly a été conservée et réhabilitée. Elle a accueilli le siège de la SEMAEST et est devenue aujourd’hui la maison des associations du 12ème. Elle procure une image traditionnelle, en restant un symbole du passé ferroviaire du site, à un quartier qui en est dépourvu. Elle est mise en valeur en étant encadrée par deux fronts bâtis qui entourent le petit square et qui sont parallèles aux façades est et ouest de la gare.
La gare de Reuilly
C. Les modifications apportées au PAZ
1) Dans la destination
Dans l’est de la ZAC, une zone d’activité avec cours intérieure privée était prévue au PAZ. L’objectif était d’accueillir des entreprises qui auraient souhaité se reloger ou s’installer dans l’opération ainsi que de recevoir des antennes locales de services techniques municipaux.
Tout d’abord, la réinstallation des entreprises industrielles présentent sur le site s’est révélée incompatible avec les attentes du marché : les entreprises concernées, dont les activités étaient liées à la présence de la gare, ont préféré déménager avec la disparition de celle-ci. Ensuite, le lot de la rue Georges et Mai Politzer, destiné à accueillir un hôtel industriel, a fait l’objet d’une consultation de promoteurs. Après le renoncement du promoteur retenu, un autre opérateur a été choisi et le lot a été affecté à un centre de l’AFPA (Association nationale pour la Formation Professionnelle des Adultes). La SEMAEST a alors proposé de requalifier cet espace relativement enclavé compris entre les rues de Reuilly et Politzer, en lui donnant une autre qualité urbaine. En accord avec la ville, la voirie privée interne est devenue publique. Le désenclavement a été réalisé en créant un passage piéton sous porche dans l’immeuble de l’OPAC du lot 15 après la construction de l’immeuble. La SEMAEST est intervenue de façon volontariste auprès des propriétaires des locaux d’activités quasi à l’abandon situés sous la dalle des deux barres du 82-90 rue de Reuilly. Elle a ainsi obtenu la requalification des locaux d’entreposage d’un distributeur en électroménager et l’implantation d’un CAT (Centre d’Aide par le Travail). De plus, les services techniques de la direction de la voirie et de la propreté ayant renoncé à leur installation dans le lot 22, la ville a décidé la création d’une crèche de 60 berceaux conférant un surcroît d’urbanité et de vie à cette rue. Mais malgré tout, cette zone est vraiment ressentie comme une enclave au milieu de la ZAC, comprimée par deux ensembles de barres et l’espace n’est pas très agréable à pratiquer.
L’accès créé, vu depuis la rue Politzer
2) Du périmètre
Avenue Daumesnil, la SEMAEST a racheté l’hôtel du Grillon, qui n’était pas compris dans le PAZ et l’a démoli afin d’avoir une façade plus longue pour l’actuelle banque Barclay. Cela fut possible grâce à un accord entre Paul Pernin et la mairie centrale.
4. Une réussite double
A. Une opération réussie
1) Le succès financier
La ZAC de Reuilly fut une opération équilibrée pour la ville. Du point de vue de la SEMAEST, l’opération fut un succès financier. En effet, elle fut excédentaire grâce au très bon prix auquel elle a acquis les terrains de la SNCF, d’après M. Souffront. Les dépenses ses ont élevées à 91,8 M euros HT pour 221,772 M euros HT de recettes.
2) Une nouvelle méthode de travail récompensée
Avec la ZAC Reuilly, la ville de Paris a inauguré une nouvelle méthode de travail en remplaçant l’architecte en chef par un architecte conseil, qui deviendra par la suite architecte coordinateur ou coordonnateur. Selon Roland Schweitzer, la démarche de la ville de Paris était d’instaurer d’avantage de dialogue, l’architecte en chef n’ayant pas d’honoraire, ni les moyens de travailler dans le dialogue et la concertation. Aujourd’hui, on parle de maître d’œuvre urbain. Cette nouvelle méthode est à l’origine du grand prix d’aménagement et urbanisme que la ZAC a obtenue en 1992.
3) Des objectifs dépassés
Les objectifs fixés dans le programme initial ont été largement dépassés.
- Logements : 800 unités → 1043 unités
- Commerces et activités : 20 000m² → 23 000m²
- Bureaux : 65 000m² → 67 000m²
3 équipements supplémentaires ont été réalisés :
- 1 gymnase
- 1 crèche
- 1 hôtel de police
B. Un succès urbain : un quartier mixte et intégré
1) Un quartier mixte
Mixité sociale
La ZAC a réussi à créer une réelle mixité sociale par le logement. Sur l’ensemble des logements construits, la ZAC devait compter 1/3 de logements PLA (Prêts Locatifs Aidés), 1/3 de logements PLI (Prêts Locatifs Intermédiaires) et 1/3 en accession à la propriété. Au final, le logement aidé, c'est-à-dire en PLA et PLI, ainsi que les PLC (Prêts Locatifs Conventionnés) représente 73% du parc total de logements de la ZAC. La SNCF, par sa société immobilière La Sablière a obtenu le droit, au moment de la cession des terrains à la ville de Paris de faire dans la ZAC un certain nombre d’appartements qu’elle réserve à ses salariés, à des tarifs préférentiels, ce qui est comptabilisé comme du logement social, tout comme la barre avenue Daumesnil de La Sablière qui loge les retraités de la SNCF. La ZAC compte également une résidence pour étudiants.
Mixité fonctionnelle
La ZAC connaît une réelle mixité fonctionnelle avec, aux rez-de-chaussée de nombreux immeubles, des activités commerciales ainsi qu’avec la présence des entreprises installées dans les immeubles de bureaux.
Les immeubles et locaux de bureaux sont occupés par les sièges sociaux de la banque Barclay et des NMPP (Nouvelles Messageries de la Presse Parisienne), ainsi que ceux de l’UNEDIC et de la chambre de métiers et d’artisanat de Paris. La ZAC a été la première opération de l’est de Paris à susciter l’intérêt des promoteurs et investisseurs. En effet, hormis le quartier de la gare de Lyon, l’est de Paris en général et le 12ème en particulier étaient jusque là ignorés par les entreprises pour y installer leurs sièges sociaux. La combinaison de bureaux et de logements permet une vie alternée dans le quartier. Les mouvements quotidiens des employés des entreprises s’alternent avec celui des résidents et permettent le maintien d’une vie dans la ZAC à de nombreux moments de la journée, sans que l’activité des entreprises ne dérange les résidents.
2) Les commerces
L’objectif initial d’implanter des commerces de proximité dans les locaux commerciaux n’a pas réussi partout dans la ZAC. Au niveau de la placette Montgallet, ouverte sur la rue de Reuilly, l’objectif est atteint avec notamment un bar tabac, un restaurant, une boulangerie Paul et un libraire ″maison de la presse″. En revanche, le linéaire commercial le long du mail n’a pas connu le même succès. L’échec de l’implantation de commerces de proximité s’explique par la localisation de l’intermarché. L’objectif était d’implanter un supermarché dans la ZAC avec une entrée donnant sur le mail et devant ainsi créer un effet d’appel pour l’implantation de commerces de proximité dans les locaux réservés le long du mail. Malgré la politique de la mairie de Paris de l’époque qui interdisait l’implantation dans la capitale de toute nouvelle moyenne ou grande surface, le supermarché a pu être installé, grâce à l’action volontaire du maire du 12ème de l’époque, Paul Pernin, dans la majorité municipale. Cependant, le succès ne fut pas entier et aucune entrée du magasin ne donne sur le mail. Les commerces de proximité qui s’étaient installés dans l’attente de l’ouverture du supermarché ont alors disparu. L’opportunité n’a donc pas été créée et les locaux commerciaux du mail et ceux les plus proches sont essentiellement occupés par des restaurants dont la clientèle est en partie assurée par les nombreux bureaux situés dans la ZAC. Selon M. Micheloni, le linéaire de l’allée Vivaldi est atypique et doit maintenant ″ trouver sa voie″.
Un espace corse témoignant de l’atypicité du linéaire commercial
3) Un quartier intégré
La promenade plantée
La ZAC Reuilly s’inscrit dans le parcours de la promenade plantée, appelée plus communément ″coulée verte″ qui débute à la Bastille et s’achève à Saint-Mandé en traversant le 12ème arrondissement. Le projet de la ZAC Reuilly et celui de la promenade plantée ont été lancés de façon quasi simultanée et même si rien n’était encore décidé pour la promenade, il fut décidé de prévoir sa traversée de la ZAC. L’esprit était donc de : ″répondre aujourd’hui à la demande de demain″ (dixit P.Micheloni). Depuis la Bastille, on arrive dans la ZAC par le viaduc des arts, on traverse ensuite la passerelle enjambant le parc, on poursuit en empruntant le mail planté avenue Vivaldi et au niveau de la placette, on continue la promenade en passant sous la rue de Reuilly, en direction de Saint-Mandé. La ZAC est donc parfaitement intégrée à la promenade plantée bien qu’il peut être reproché au caractère urbain de l’allée Vivaldi de dérouter le promeneur qui peut penser que la promenade plantée s’achève là. D’après une enquête réalisée en 1996 par l’agence KEOPS sur la promenade plantée, le tronçon de la ZAC enregistre environ 2500 passages le samedi et 6500 le dimanche et ce sont presque exclusivement des habitants du 11 et 12ème arrondissement qui parcourent la promenade. Elle connaît ainsi une forte influence le week-end, particulièrement au printemps et en été et la ZAC en profite en termes de fréquentation de la piscine et des commerces. La promenade plantée est donc un élément majeur dans l’intégration de la ZAC à l’arrondissement.
Les nombreux équipements publics et activités culturelles
La ZAC dispose de nombreux équipements publics qui bénéficient non seulement aux résidents de la ZAC mais à l’arrondissement dans son ensemble. En ce qui concerne les équipements éducatifs, on compte une école maternelle de 8 classes, une crèche de 60 berceaux, et une halte garderie privée. La piscine et le gymnase sont fréquentés par des classes primaires et de secondaire du 12ème. Le centre d’animation offre de nombreuses activités culturelles : chants, danse... aux jeunes et moins jeunes. La salle de conférence de l’espace Reuilly est utilisée notamment pour les comptes rendus de mandat de la maire du 12ème mais accueille également des concerts, congrès et séminaires de toute la France. Certains locaux en rez-de-chaussée d’immeubles accueillent également des associations privées comme le patronage le Chantier.
Conclusion
Une opération exemplaire
La ZAC Reuilly fut une opération exemplaire dans la mesure où elle n’a pas connu de difficultés majeures dans sa mise en œuvre et les différents acteurs ne sont jamais sortis de l’idée de départ. Le projet a été accepté par les riverains et les habitants, aucune association ne s’étant opposée au projet. Cependant, l’opération a pris beaucoup de retard. Alors qu’elle devait se terminer en 1995, elle s’acheva en 2006, soit plus de 10 ans plus tard. Parmi les raisons de ce retard, l’Etat qui était réticent pour financer le commissariat de Police et la ville qui a fait perdurer la ZAC car deux emprises étant inutilisées, elle a pris le temps de la réflexion afin de répondre au mieux aux besoins du quartier et de l’arrondissement et y a installé le gymnase et la crèche.
Une réussite urbaine
La ZAC Reuilly constitue un modèle de quartier mixte tel qu’on le conçoit aujourd’hui dans les opérations de renouvellement urbain, grâce à un dosage équilibré de logements, de commerces, d’activités, d’équipements et d’espaces verts. Le quartier est intégré à l’arrondissement et il vit bien. On a réussi à continuer la ville tout en donnant une identité propre au quartier. Ainsi, à Reuilly, on a l’impression d’être à la fois dans la ville et en dehors. A la différence de la ZAC Bercy, grande opération d’aménagement du 12ème, à Reuilly, à l’origine, ″il y a avait de la vie autour″ (dixit M. Micheloni). Le quartier devait respecter l’identité et le vécu de l’espace auquel il s’intègre. A Bercy, on a pu créer une identité propre au quartier ; à Reuilly, il a fallu composer avec l’existant.
Sources
Personnes rencontrées
- Monsieur Jean-William Souffront, directeur de l’aménagement à la SEMAEST (Société d’économie mixte de l’est de Paris).
- Monsieur Roland Schweitzer, architecte.
- Monsieur Pierre Micheloni, urbaniste à l’APUR (atelier parisien d’urbanisme).
Bibliographie
- Dossier de synthèse de la SEMAEST, décembre 2005.
- Paris Projet, 1997, n°27-28, ″L’aménagement de l’Est de Paris″.
- Etude de cas de Gabrielle Labescat et Margaux Remy, 2005/06, ″La promenade plantée ou la reconversion d’une ligne de chemin de fer″.
- Le Parisien, 8/9 avril 1995, ″À Reuilly, la ZAC est un village″.
- Les annales de la recherche urbaine, n°77, ″Enquête d’histoire urbaine. A Paris, la ZAC Reuilly Diderot″, Caroline Varlet.
- Plaquette de la SEMAEST sur la ZAC Reuilly.
Cette étude a été réalisée en 2006/2007 dans le cadre du cours de Fabien Ansel en première année du Magistère Urbanisme et Aménagement de Paris 1.
La pelouse a été ensemencée sur une épaisseur de terre végétale. L'aire de jeux est également recouverte de gazon puisque les jeux, destinés aux tout-petits, ont une hauteur de chute réduite et ne nécessitent pas un sol amortissant. Auparavant, cette aire de jeux était recouverte de mulch, copeaux de bois normalisés issus de broyas de palettes, mais ceux-ci ont été retirés sur demande de la municipalité car les élus en voulaient endosser la responsabilité d'un enfant qui aurait mis à la bouche et avalé un copeau de bois. Quatre bouleaux ont été plantés à l'alignement dans la diagonale du rectangle.
Elle est constituée de sable stabilisé qui a été coulé sur grave ciment, composé d’un faible pourcentage de granulats supérieurs à 4mm, et de couleur type « ville de Paris », c’est à dire blanc cassé.
Les végétaux sont plantés dans une épaisseur de terre végétale, recouverte de copeaux de bois (antérieurement sur l’aire de jeux). Les plantes sélectionnées sont des vivaces dont une forte proportion est constituée de graminées. On en dénombre sept différentes : orangers du Mexique, céanothes, cornouillers blancs, fétuques, pennisetum, cheveux d’anges et cannes de Provence. Le choix de plantes vivaces et de bois colorés (cornouillers) traduit la volonté de conserver un esthétisme paysager de l’écrin pendant l’hiver. 
porche et qui était pour moi l’élément de signalisation le plus remarquable par les passants de cette rue étroite (donc peu de recul pour lire les panneaux muraux, en particulier dans ce quartier qui connait une forte fréquentation) est désormais retournée et enfoncée dans un arbuste (cf. photo). Cependant j’apprécie d’une certaine façon cette information lacunaire qui récompense le promeneur attentif et curieux qui ne se satisfait pas de ce qu’il connait déjà en lui offrant un coin de calme et de repos privilégié dans un quartier en perpétuels effervescence et bouillonnement. Ce côté inaccessible du jardin est complété par les deux portes automatiques qu’il faut franchir une fois dans le hall de la maison de l’Europe. Ces portes constituent une sorte de sas avec en ligne de mire le jardin comme récompense.
classique et élégante de l’hôtel de Coulanges ou la pittoresque cheminée en brique d’une ancienne usine. Toutefois, malgré cette composition simple et épurée, le choix a été fait d’opter en faveur d’un mobilier au contraire particulièrement raffiné, dans un style britannique, afin de rappeler et d’appuyer la noblesse du cadre dans lequel le jardin s’inscrit. Ces bancs et fauteuils, qui contrastent avec le mobilier classique des jardins de la ville de Paris ont été particulièrement appréciés et encensés par le Maire de Paris lors de l’inauguration du jardin l’été dernier. Les limites objectives et subjectives du jardin étant, on l’a vu, superposées et marquées par le bâti, l’espace de ce jardin est tenu et confiné, de part la hauteur même des bâtiments, qui, d’une certaine façon, enserrent l’espace. Cependant, la lumière dont ce jardin bénéficie et la perspective ouverte sur la cheminée que l’on aperçoit derrière un mur pignon donne un caractère distendu à l’espace qui fait de cet espace un espace fermé certes mais avec - si l’on autorise la métaphore avec un organisme vivant - une respiration et l’empêche d’étouffer. Le confinement ne conduit pas à l’oppression et le vide central, on va le voir a été pensé dans ce sens.
s’approprient ainsi l’espace en l’utilisant à leur guise (cf. photo). Cela est possible car le passage par un hall surveillé pour entrer et sortir du jardin limite toute tentative de vol du mobilier urbain. Bien entendu cette libre appropriation du mobilier de jardin n’est pas tant inédite que cela au regard des usages au jardin du Luxembourg mais la qualité du mobilier n’est en rien comparable et il s’agit au jardin Francs Bourgeois de fauteuils haut de gamme dans un matériau noble. De plus, l’attenance du jardin au hall de la Maison de l’Europe offre la possibilité aux usagers des lieux de pouvoir prendre un café au distributeur automatique et de venir le boire assis sur l’herbe, avec des amis comme j’ai pu l’apercevoir l’été dernier. La situation géographique du jardin a donc une influence remarquable sur ses usages.
Le jardin ne rassemble les milieux sociaux que symboliquement par l'échange architectural
